Jaké jsou rozdíly mezi dnešní krizí a v roce 2008 na trhu nemovitostí. Podobají se reakce na situaci nebo je to celé jinak. Jak se kdysi situace vyvíjela a co se dá předvídat v této době?

Propad ekonomiky v roce 2008

Globální krize ČR silně zasáhla v podobě vysoké nezaměstnanosti a snižování mezd. Lidé mnohdy ztratili své zaměstnání a neměli na splátku hypoték. Inflace tenkrát vyšplhala skokově na 6,3 %, ale ČNB ihned reagovala a zvýšila úrokovou sazbu na úroveň inflace, aby ji potlačila co nejdříve. Hypoteční sazba se tedy v roce 2008 — 2009 pohybovala lehce pod 6 %. Po úspěšném potlačení bylo cílem ČNB opět pozvednout ekonomiku, a proto se rozhodla naopak snižovat úrokovou sazbu, aby podpořila růst spotřeby.

Kam to vedlo v minulé krizi

Hypoteční sazba postupně klesala, až dosáhla historického minima na úroveň až pod 2 % v roce 2017. Ekonomické oživení tedy započalo a češi nakupovali nemovitosti jako nikdy dříve a to také jako formu jisté investice. V tu dobu se touha po vlastním bydlení ještě více prohloubila. Jenomže s velkým zájmem o koupi nemovitosti, vznikl ještě větší tlak na cenu, která pochopitelně začala růst. V roce 2017 se opět inflace zvýšila, ale ČNB reagovala rychle a zvýšila i úrokovou sazbu a inflaci opět potlačila.

Zdroj: Statistika ČNB

Co se stalo v epidemické situaci

V době epidemické situace byla reakce ČNB odlišná. Ačkoliv se inflace zvyšovala, ČNB nejdříve snížila úrokovou sazbu pod 3 %, protože se zároveň obávala nižší spotřeby kvůli různým restrikcím v době karantény a nejistotě. Razantní krok udělala až minulý rok, kdy zvýšila úrokovou na 6 %. Jenomže inflace už je teď více jak dvojnásobně výš. Aby tedy ČNB zkrotila inflaci, musela by mnohonásobně zvýšit úrokovou sazbu, než je tomu do teď, ale tím pádem by trh pravděpodobně úplně pozastavila.

Zdroj: ČSÚ

Poptávku podpořila i epidemická panika

Nejistota, strach a více času pro sebe ještě více zavedla lidi ke konzervativní investici, a to do vlastního bydlení. Enormní zájem o nemovitosti ale nemohl být uspokojen, protože nabídku nemovitostí nelze ze dne na den navýšit. Výstavba nových domů a bytů nedokázala v žádném případě uspokojit poptávku a nastala doba, kdy se ceny vymrštily během dvou let k neočekávaným výškám. Růst cen nemovitostí se nedařilo zpomalit a právě očekávána krize poptávku ještě více podpořila. Dá se říct, že inflace již nastala na nemovitostním trhu a předcházela té dnešní spotřebitelské.

Jak se měnily v krizích ceny nemovitostí

Po roce 2008 nastaly mírné korekce trhu. Byl zaznamenán celkový pokles cen nemovitostí asi o 15 %. Zatímco ceny novostaveb nejdříve další rok stále rostly, následně spíše stagnovaly, opět se zvyšovaly nebo mírně klesaly až do roku 2012, kdy začaly zase dlouhodobě růst, ceny starší zástavby nejdříve začaly rapidně klesat a následně stagnovaly a od roku 2013 začaly stabilně růst.

Mírné výkyvy cen u novostaveb tedy trvaly přibližně 3 roky a následně začal tradiční dlouhodobý růst s tendencí rychlejšího růstu než u cen starší zástavby, jak je vidět na grafu, kde se jednotlivé křivky více vzdalují. 

Je to tedy jen nafouknutá bublina?

Ačkoliv tuto větu v poslední době používá spoustu médií, je potřeba se podívat na faktory, které cenu tlačí neustále vzhůru. Vývoj v průběhu epidemické krize dokazuje, že se o žádnou realitní bublinu nejedná. Nedostatek bydlení prostě dlouhodobě přetrvává a to, že nyní poptávka vyčkává na “lepší časy” neznamená, že na tom trhu není a neobjeví se znovu, když ČNB začne snižovat hypoteční sazbu. O to větší nárůst cen můžeme očekávat, protože nabídka bude ještě více nedostatečná.

Proč bude růst cen ještě rychlejší

Růst cen nemovitostí bude patrně ještě strmější, než tomu bylo po roce 2012, protože poptávka je stále na trhu, ale nabídka bude pravděpodobně ještě nižší z důvodu dalších nepříznivých podmínek pro výstavbu nových bytů nebo domů. Spoustu developerů zastavuje své projekty a některé společnosti dokonce zanikly, ale touha po vlastním bydlení v ČR rozhodně nepolevuje. Navíc stále větší nedůvěra ve vládu a stát podporuje pořízení nemovitosti jako investici na stáří.

Má smysl čekat?

Teď nastává otázka: “Má smysl čekat s koupí, když si teď mohu dovolit hypoteční úvěr?” Jak je vidět, ceny nemovitostí vždy rostly možná s krátkodobými mírnými propady v době krize, ale tato investice není na rok, ale třeba na 10 let a z toho vyplývá, že tu koupi má smysl udělat právě vždy v přítomnosti. Obzvláště u větších projektů ve výstavbě, kdy Vám mnohdy stačí 20 % na začátku projektu a zbytek platíte až při dostavbě projektu, tedy přibližně za 2 roky.

Podívejte se na podrobný rozhovor s 8 experty na trh nemovitostí.

Chcete vědět o projektech v okolí Prahy jako první? Objednejte si náš newsletter přímo tady na stránce nebo vyplňte formulář a my se Vám obratem ozveme s novými projekty.